경매 물건 임장기(충북 청주)
안녕하세요? 실천프레임입니다. 오늘은 제가 경매물건 중에서 관심있게 보고 있었던 물건 임장을 다녀온 후기를 작성해볼까 합니다.
해당 물건은 충부구 청주에 있는 아파트 건물이였고, 411세대의 소형 아파트입니다.
사건번호 : 2023 타경 1893
물건 상세내용
- 소재지 : 충북 청주시 청원구 새터로 187, 15층 1528호 (사천동, 덕성그린아파트)
- 구) 청청북도 청주시 청원구 사천 449-3
감정가 4,500만원의 금액이 감정가로 설정되어 있었고, 7월 26일에 입찰이 있었으나 참여 인원이 없어 1회 유찰이 진행된 상태의 물건입니다. 입지가 너무 좋거나 재건축 호재를 갖고 있는 아파트가 아니라면 1차에서 낙찰될 확률은 매우 낮습니다.
국토부 실거래가를 기준으로 매매가를 확인해본 결과 해당 물건의 건물 면적 33.33m2 (10평) 의 경우 4,000 초중반의 금액대로 거래가 발생된 것을 확인할 수 있었습니다. (매매가 참고 사이트 :KB부동산, 네이버부동산, 호갱노노, 아실 등)
권리분석 현황
2013년 2월 국민은행에서 전 임대인이 3,000만원의 대출을 받아 근저당(말소기준 권리) 설정이 되어 있었고, 22년 10월 6일에 최옥선 외 1명 앞으로 해당 물건이 상속된 접수내역이 확인되었습니다. 근저당권을 갖고 있는 국민은행 측에서 해당 3천만원에 대한 이자가 수개월 연체되면서 해당 아파트를 강제로 경매에 넘겨 돈을 회수하고자 하는 목적으로 해당 물건이 경매에 나오게 된 것입니다.
특히, 주의해야 할 사항은 주의사항 항목에 채권자 주식회사 국민은행에서 보정기일연기신청서 제출했다는 내역이 있습니다.
보정기일연기신청 원인 : 임의경매 내용에 대해 법원이 흠결사항이 확인되어 보정명령을 전달 → 7일 이내 보정명령 내용을 이행할 수 없어 흠결사항에 대한 연기신청을 진행하기 위한 신청서
권리분석 확인으로 일반적이지 않은 물건임을 확인했고, 현장 확인을 위해 청주로 달려 갔습니다.
해당 아파트에 도착을 해서 주변 입지분석을 진행한 결과 도로 건너편 노브랜드 마트가 하나 있었으며, 새터초등학교 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주위에는 아파트 단지, 학교, 단독주택, 상가 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역이며, 청주 역세권까지는 버스로 30분 가량 이용해야 할 거리로 확인이 됩니다.
아파트 1층에는 상가건물로 치킨집, 부동산, 미용실이 있는 것으로 확인었으며, 지하 주차장 입구가 2곳으로 나뉘어져 있었습니다.
우편물 확인 결과 권리분석 상에서 예상했던 결과와 동일하게 임대인에게 문제가 있는 것을 예상할 수 있었습니다. 요금미납 통지서가 우편함에 빼곡히 쌓여 있는 것을 확인(집에 사는 사람이 없음을 알 수 있음)
1528호 문 앞에 아파트 관리비 미납 통지서가 붙어 있었고, 이는 아파트 관리사무소에서 관리를 하기 때문에 집에 세입자나 임대인이 살고 있는 경우에는 꼭 관리사무소 가서 관리비 미납 내역을 확인하길 바랍니다.
관리사무소에 확인 결과 8월 기준 대략 90만원 정도 관리비 미납이 있었습니다. 세입자가 없는 것을 확인하였고 문이 잠겨 있지 않아서 내부로 들어가서 상태를 확인해봤습니다. 내부는 전체 도배와 청소, 리모델링을 진행해야 될 상태였으며 전체 비용을 계산해봤을 때 최소 600만원은 나올 견적이였습니다.. 제가 예상하기에는 2회 유찰이 진행될 것으로 판단이 됩니다.
임대인 행방을 알기 위해 관리사무소에 물어본 결과 기존에 있던 임대인은 사망하여 현재 집이 1년 간 방치가 된 상태이며, 사망한 임대인의 부모에게 상속이 되었지만 부모님들 또한 연세가 많으셔서 해당 물건에 대해 전혀 신경을 쓰지 못하시는 상황이라 방치가 되고 있는 상태였습니다. (상속에 따른 배당 선순위가 존재하는지에 대한 권리분석이 추가적으로 필요할 것으로 판단)
내부 화장실 변기의 물은 전혀 내려가지 않는 상태였고, 주방 및 다용도실 정리 상태가 매우 악 조건인 물건이였습니다.
경매입찰을 진행한다 했을 때 1회 유찰 최저입찰금액 3,600만원에 받더라도 내부 수리비(최저 600만원) + 내부 청소비용(30~40만원) + 관리비 미납금(100만원) + 명도비(0원) + 수리 기간에 따른 세입자 미설정 (대략 2~3개월 : 월세 75 ~ 105만원 손실) + 취득세 및 각종 부대 비용(20~30만원)
낙찰 이후에 추가적인 부대비용 포함해서 금액은 대략 4,500만원에 낙찰을 받게 되는 꼴이 된다.
경매의 목적 : 저렴한 가격에 매입
해당물건 1차 유찰 낙찰 시 손해가 클 것으로 판단되어 2회 유찰이 될 것이라 확신을 합니다.